Bahan Kajian :
1. Hukum Perumahan dan Kawasan Permukiman ( UU No.1/2011 )
2. Hukum Rumah Susun ( UU No.20/2011 )
Deskripsi Bahan Kajian :
1. Hukum Perumahan dan Kawasan Permukiman membahas tanggung jawab negara dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman, penyediaan tanah, pendanaan dan system pembiayaan, larangan,penyelesaian sengketa serta sanksi.
Aspek Publik (Administrasi Negara)
Latar Belakang Lahirnya UU Perumahan & Kawasan Permukiman
a. Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 yg menyebutkan bhw setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yg baik dan sehat dan merupakan kebutuhan dasar manusia.
b. Pertumbuhan dan pembangunan wilayah perumahan dan permukiman yg kurang memperhatikan keseimbangan bagi kepentingan masyarakat berpenghasilan rendah mengakibatkan mereka kesulitan utk memperoleh rumah yg layak huni dan terjangkau.
Berdasarkan kedua alasan tersebut negara bertanggung jawab utk melindungi rakyatnya melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman yg layak huni dan terjangkau di seluruh wilayah Indonesia.
Kebijakan Negara Terkait Perumahan dan Kawasan Permukiman
Memberikan kemudahan kepada MBR utk memiliki tempat tinggal yg layak huni melalui pembiayaan dana murah jangka panjang, keringanan biaya perizinan.
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman tdk hanya melakukan pembangunan baru tetapi juga penataan kembali serta pembangunan kembali perumahan kumuh dan permukiman kumuh.
Ruang Lingkup Penyelenggaraan Perumahan & Pemukiman
Penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilaksanakan oleh pemerintah pusat dan daerah sebagai satu kesatuan. Artinya rencana penyelenggaraan perumahan & kawasan permukiman di daerah mengacu pada
Rencana penyelenggaraan pembangunan perumahan & kawasan permukiman nasional dan bukan utk membatasi kewenangan daerah tetapi agar ada acuan yg jelas ,sinergis dan keterkaitan dari setiap pembangunan perumahan&pemukiman.
Disamping itu pula dari aspek pengaturan maka penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman memberikan jaminan hukum bagi setiap orang utk bertempat tinggal secara layak baik yg bersifat milik maupun bukan milik.
Jaminan hukum meliputi kesesuaian peruntukan dalam tata ruang, legalitas tanah, perizinan dan kondisi kelayakan rumah.
Selain itu penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dilakukan untuk peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh sehingga meningkatkan mutu kehidupan masyarakat.
Konsep Pembangunan Perumahan
1.Perencanaan dan perancangan rumah dan perumahan dilakukan untuk menciptakan rumah yg layak huni yi rumah yg memenuhi persyaratan keselamatan bangunan, kecukupan minimum luas bangunan serta kesehatan penghuni.
2.Perencanaan dan perancangan rumah dan perumahan dilakukan oleh setiap orang yg memiliki keahlian yg dibuktikan dengan sertifikat keahlian atau bukti kompetensi.
3.Hasil perencanaan dan perancangan harus memenuhi persyaratan teknis,administrative dan ekologis.
4.Setiap perencanaan dan perancangan pembangunan perumahan wajib menyediakan prasarana,sarana dan utilitas umum dengan mempertimbangkan pula penyandang cacad dan lansia.
5.Pembangunan perumahan dilakukan dengan mengembangkan teknologi dan rancang bangun yg ramah lingkungan serta mengembangkan industri bahan bangunan yg mengutamakan pemanfaatan sumber daya alam dalam negri yg aman bagi kesehatan. Industri bahan bangunan wajib memenuhi SNI.
6.Pemerintah wajib memberikan kemudahan perizinan bagi badan hukum yg mengajukan rencana pembangunan perumahan utk MBR.
Badan hukum yg melakukan pembangunan perumahan wajib mewujudkan perumahan yg berimbang antara rumah sederhana,menengah dan mewah
7.Pembangunan rumah dan perumahan harus dilakukan sesuai dengan RTRW.
Konsep Pembangunan Kawasan Permukiman
1.Pembangunan kawasan permukiman dilaksanakan utk memenuhi hak warga negara atas tempat tinggal yg layak dalam lingkungan yg sehat , aman, teratur serta menjamin kepastian bermukim.
2.Perencanaan kawasan permukiman harus dilakukan sesuai dengan RTRW.
3.Pembangunan kawasan permukiman mencakup lingkungan hunian dan tempat kegiatan yg mendukung yi bagian dari kawasan perkotaan dan pedesaan yg mendukung perikehidupan dan penghuni kawasan berupa aktivitas pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan jasa social dan aktivitas perekonomian.
Aspek Keagrariaan Terkait Perumahan & Kawasan Permukiman
1.Subjek Pembangunan Perumahan
Pihak yg membangun perumahan disebut dengan Penyelenggara Pembangunan Perumahan. Penyelenggara pembangunan perumahan dapat berupa :
a.WNI
b.Orang asing yg berkedudukan di Indonesia
c.Badan hukum yg didirikan dan berkedudukan di Indonesia
d.Badan hukum asing yg mempunyai perwakilan di Indonesia
e.BUMN dan BUMD
Penyelenggara pembangunan perumahan menentukan status hak atas tanah yg di atasnya didirikan bangunan rumah. Rumah yg dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan dapat berupa rumah tunggal, rumah deret atau rumah susun.
2. Status Hak Atas Tanah
Berdasarkan Psl 43 UU Perumahan maka pembangunan rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun dapat dilakukan di atas tanah dengan hak milik, HGB baik di atas tanah negara maupun di atas tanah hak pengelolaan, hak pakai.
Masing2 hak atas tanah dapat dijelaskan sbb :
a.Hak milik (Psl 20 ayat 1 UUPA) adalah hak turun temurun,terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai seseorang dengan mengingat Psl 6 UUPA
Hak milik atas tanah dapat terjadi menurut hukum adat, karena penetapan pemerintah melalui permohonan pemberian hak milik atas tanah yg berasal dari tanah negara dengan cara penerbitan SKPH, dan perolehan hak milik atas tanah melalui ketentuan UU yi konversi hak atas tanah.
b.HGB baik atas Tanah Negara maupun atas Tanah Hak Pengelolaan
HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yg bukan miliknya sendiri (Psl 35 ayat 1 UUPA)
Adapun asal tanah HGB adalah tanah negara, tanah hak milik dan tanah dengan hak pengelolaan ( perluasan HGB menurut PP 40/1996)
Pihak yg menyelenggarakan pembangunan perumahan utk HGB atas tanah negara adalah badan hukum yg didirikan dan berkedudukan di Indonesia
Utk HGB di atas hak pengelolaan adalah BUMN, BUMD, Pemda dll
Perumahan yg dibangun di atas tanah HGB baik atas negara maupun dengan hak pengelolaan utk perumahan dengan tipe RS dan RSS dapat ditingkatkan menjadi hak milik
c.Hak Pakai
Adalah hak utk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yg dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak milik orang lain
Psl 39 PP 40/96 memperluas subjek yg dapat memiliki hak pakai:
*WNI
*Badan hukum yg didirikan dan berkedudukan di Indonesia
*Departemen, lembaga pemerintah non departemen dan Pemda
*Badan keagamaan dan badan sosial
*Orang asing yg berkedudukan di Indonesia
*Badan hukum asing yg memiliki perwakilan di Indonesia
*Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional
3.Penyediaan Tanah Untuk Pembangunan Perumahan
Berdasarkan Psl 106 UU Perumahan , ada 6 cara penyediaan tanah utk pembangunan perumahan dan kawasan permukiman yi :
1.Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yg dikuasai langsung oleh negara.
Pemberian hak atas tanah didasarkan atas keputusan Gubernur/Bupati/Walikota tentang penetapan lokasi dan izin lokasi.
Perolehan hak atas tanah utk tanah negara dilakukan dengan cara mengajukan permohonan kepada KPN dimana lokasi akan dibangun oleh penyelenggara pembangunan perumahan.
Setelah BPN memeriksa data fisik dan data yuridis maka diterbitkan SKPH. Terbitnya SKPH belum melahirkan hak atas tanah karena si pemohon berkewajiban melunasi BPHTB serta mendaftarkan SKPH pada KPN kabupaten/kota dimana lokasi berada dengan maksud utk dicatat dalam buku tanah dan diterbikan sertifikat sebagai tanda bukti hak.
2.Konsolidasi Tanah
Pengertian diatur dalam Psl 1 angka 18 UU Perumahan
Adapun manfaat konsolidasi tanah al :
1.Meningkatkan daya guna tanah
2.menghemat pengeluaran pemerintah utk ganti rugi tanah dan biaya pembangunan prasarana dan fasilitas kota karena ditanggung bersama secara adil oleh para pemilik tanah.
3.menghindari perpindahan penduduk dari lokasi semula karena setelah konsolidasi tanah, pemilik akan menerima kembali tanahnya dalam bentuk dan kondisi yg lbh menguntungkan
4.mencegah kerawanan social akibat perbedaan lingkungan permukiman
5.mempercepat kegiatan administrasi pertanahan
6.tanah hasil konsolidasi dapat dibangun oleh pemiliknya dengan bantuan KPR.
Ketentuan Menyangkut Konsolidasi Tanah
1.Objek konsolidasi tanah adalah tanah hak milik atau tanah negara yg digarap oleh masyarakat.
2.pelaksanaan konsolidasi tanah didasarkan atas kesepakatan antara pemegang hak atas tanah ,antara penggarap tanah negara dan antara penggarap tanah negara dan pemegang hak atas tanah
3. Konsolidasi tanah didasarkan atas RTRW
4.Pemerintah wajib memberikan kemudahan berupa sertifikat hak atas tanah, penetapan lokasi, desain lokasi serta pembangunan sarana,prasarana dan utilitas umum. Sertifikasi terhadap pemilik tanah hasil konsolidasi tdk dikenakan BPHTB kecuali penggarap tanah negara
Perbedaan antara Penyediaan Tanah dan Konsolidasi Tanah
1.Penyediaan tanah memerlukan izin lokasi sedangkan konsolidasi tanah tdk memerlukan izin lokasi
2. Pelepasan tanah pada penyediaan tanah disertai dgn pembayaran ganti rugi sedangkan konsolidasi tanah tdk disertai pembayaran ganti rugi
3.Pemegang hak atas tanah kehilangan seluruh hak atas tanah sedangkan konsolidasi tanah hanya kehiangan sebagian hak atas tanah
4.Hak atas tanah adalah HGB sedangkan konsolidasi tanah adalah Hak Milik
5,Penyediaan fasilitas umum dilakukan oleh penyelenggara sedangkan konsolidasi tanah oleh pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi
3.Peralihan atau Pelepasan Hak Atas Tanah
Peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli hak atas tanah kepada pembeli yg memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah sedangkan pelepasan hak atas tanah adalah pelepasan hak oleh pemegang hak atas tanah menjadi tanah yg dikuasai langsung oleh negara.
4.Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara/daerah
Pemanfaatan barang milik negara/daerah adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yg tdk digunakan sesuai dengan tugas pokok/fungsi kelembagaan dalam bentuk sewa, pinjam pakai atau bangun guna serah
Pemindahtanganan barang milik negara/daerah adalah pengalihan kepemilikan melalui perjanjian jual beli,tukar menukar, hibah dll.
Barang milik negara/daerah berupa tanah wajib disertifikatkan atas nama pemerintah pusat/daerah dengan status hak pakai atau hak pengelolaan.
Pemindahtanganan barang milik negara/daerah untuk pembangunan perumahan tdk dapat dilakukan oleh penyelenggara pembangunan perumahan disebabkan tanah tsb berstatus hak pakai atau hak pengelolaan dan pemindahtanganan tsb dapat berakibat batal demi hukum.
Oleh karena itu pemindahtanganan ditempuh melalui pelepasan hak atas tanah sehingga status tanah menjadi tanah yg dikuasai langsung oleh negara. Selanjutnya penyelenggara mengajukan permohonan pemberian hak atas tanah kepada BPN dimana lokasi tanah berada.
5.Pendayagunaan Tanah Negara bekas Tanah Terlantar
UUPA menetapkan bhw hak milik, HGB, HGU, hak pakai , hak pengelolaan hapus karena ditelantarkan oleh pemegangnya sehingga hak atas tanahnya hapus menjadi tanah yg dikuasai langsung oleh negara.
Setelah tanah berstatus tanah terlantar maka penyelenggara bermohon kepada BPN utk memperoleh hak atas tanah.
6.Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum
Pengertiannya adalah kegiatan menyediakan tanah oleh instansi yg memerlukan tanah sesuai RTRW yg telah ditetapkan dengan bantuan Pelaksana Pengadaan Tanah yg perolehan tanahnya ditempuh melalui pelepasan hak atas tanah dengan memberikan ganti kerugian yg layak dan adil kepada pihak yg berhak atas dasar musyawarah.
Aspek Keperdataan dari Perumahan dan Permukiman
1.Pembelian Rumah dari Penyelenggara Pembangunan Perumahan
Rumah dapat dimiliki oleh orang perorang baik WNI maupunm WNA yg berkedudukan di Indonesia, badan hukum yg didirikan menurut hukum Indonesia atau badan hukum asing yg mempunyai perwakilan di Indonesia baik public maupun privat
Tdk setiap rumah dapat diperjualbelikan oleh penyelenggara perumahan. Bentuk rumah yg dapat diperjualbelikan yi rumah tunggal, rumah deret dan rumah susun. Jenis rumah yg dapat diperjualbelikan yi rumah komersial, rumah swadaya dan rumah umum. Sebaliknya rumah khusus dan rumah negara tdk dapat diperjualbelikan.
Pembelian rumah dengan penyelenggara dapat dilakukan secara tunai, kredit atau dengan PPJB.
Persyaratan yg harus dipenuhi oleh penyelenggara utk dapat menjual rumah kepada masyarakat yi telah memiliki sertifikat hak atas tanah yg sudah dipecah sesuai dengan jumlah rumah yg dibangun.
Jika penyelenggara adalah perorangan maka harus memiliki sertifikat hak milik, HGB atau hak pakai. Jika penyelenggara adalah PT/Yayasan maka harus memiliki sertifikat HGB atau hak pakai. Jika penyelenggara adalah BUMN/BUMD maka harus memiliki sertifikat HGB atas tanah hak pengelolaan.
Objek jual beli perumahan adalah jual beli hak atas tanah yg di atasnya terdapat bangunan rumah
Pembelian Rumah Dengan Tunai
Jual beli perumahan antara pembeli dan penyelenggara perumahan adalah jual beli hak atas tanah yg di atasnya didirikan bangunan rumah
Sahnya perjanjian jual beli rumah di atas hak atas tanah wajib memenuhi persyaratan :
a.syarat materil yi sebagai penjual memiliki kewenangan utk mengalihkan hak atas tanah yi mereka yg namanya tercantum dalam surat tanda bukti hak atas tanah. Sebaliknya pembeli hak atas tanah memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah
b.syarat formal yi jual beli hak atas tanah wajib dibuktikan dengan Akta PPAT (Psl 37 PP.24/1997 untuk kepentingan pendaftaran)
Pembelian Rumah Dengan Kredit
Pasal 1 angka 4 Naskah Perjanjian Kredit BTN disebutkan KPR adalah kredit yg diberikan oleh bank kepada debitur untuk digunakan membeli rumah berikut tanah guna dimiliki atau digunakan sendiri(housing loan) dan dalam jangka waktu tertentu debitur mengembalikan kredit disertai bunga. Rumah yg dibeli oleh debitur menjadi jaminan pelunasan kredit debitur kepada bank yg dibebani hak tanggungan.
Prosedur KPR sbb:
1.Pembeli menentukan pilihan rumah yg akan dibeli
2.Kesepakatan harga jual oleh pembeli dan penyelenggara
3.Penyelenggara menghubungi bank yg akan menyediakan dana untuk pembayaran pembelian rumah
4.Pemberian kredit oleh bank kepada pembeli
5.Pembuatan AJB oleh PPAT
6.Pendaftaran pemindahan hak atas tanah
7.Pembebanan hak tanggungan atas rumah beserta hak atas tanahnya
8.Pelunasan harga rumah dengan system kredit
9.Penghapusan hak tanggungan/roya
10.Penyerahan sertifikat hak atas tanah
Pembelian Rumah Dengan Sistem PPJB
Artinya kesepakatan melakukan jual beli rumah yg masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli dan penyelenggara
Adapun persyaratan sbb :
1.status kepemilikan tanah.
2.hal yg diperjanjikan
3.kepemilikan IMB induk
4.ketersediaan sarana,prasarana dn utilitas umum
5.keterbangunan perumahan paling sedikit 20%
Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Oleh Orang Asing
Pasal 52 UU Perumahan menentukan orang asing dapat memiliki tempat tinggal di Indonesia dengan syarat sbb :
1.Status hak atas tanah adalah hak pakai baik atas tanah negara maupun tanah milik dan hak sewa atas suatu bangunan
2.berkedudukan di Indonesia dan memberikan manfaat bagi pembangunan Indonesia
3.orang asing tsb bukan dwi kewarganegaran
HUKUM RUMAH SUSUN UU NO 20/2011 tentang RUSUN
ASPEK PUBLIK
1.Alasan Pembangunan Rusun
a.Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal /hunian di perkotaan sangat tinggi seiring dengan kepadatan penduduk
b.Konsep pembangunan perumahan secara horizontal tdk dapat dilakukan terus menerus karena persediaan tanah di perkotaan sangat terbatas
c.Penggunaan tanah secara optimal yg dapat menampung sekian banyak orang
2.Pengertian dan Jenis Rusun
a.Pengertian/karakteristik rusun
*bangunan gedung bertingkat
*bagian2 yg distrukturkan secara fungsional
*merupakan satuan yg dpt dimiliki secara terpisah
*dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
b.Jenis rusun
*Rusun umum ,rusun khusus, rusun negara dan rusun komersial
*Rusun berdasarkan penggunaannya dibedakan atas rusun hunian, rusun bukan hunian dan rusun campuran
3.Beberapa Konsep Pengaturan Rusun :
1.Jaminan kepastian hukum kepemilikan dan kepenghunian atas sarusun bagi MBR
2.Adanya badan yg menjamin penyediaan sarusun umum dan khusus
3.Kewajiban pelaku pembangunan rusun komersial utk menyediakan rusun umum se-kurang2nya 20 % dari total luas lantai rusun komersial yg di bangun
4. Pemberian insentif kepada pelaku pembangunan rusun umum dan khusus
5. Bantuan dan kemudahan bagi MBR
4. Perencanaan Pembangunan Rusun
a. Perencanaan pembangunan rusun meliputi penetapan penyediaan jumlah dan jenis rusun, penetapan zonasi dan penetapan lokasi pembangunan rusun sesuai dgn RTRW
b. Perencanaan pembangunan rusun dilaksanakan berdasarkan kepadatan bangunan, kepadatan penduduk,RTRW, layanan moda transportasi, layanan informasi dan komunikasi, konsep hunian berimbang serta analisis potensi kebutuhan rusun.
5. Pembangunan Rusun
a. Pembangunan rusun umum dan rusun khusus dan rusun negara menjadi tanggung jawab negara yg dpt dilaksanakan oleh setiap orang dengan mendapatkan kemudahan dan bantuan pemerintah
b. Pelaku pembangunan rusun komersial wajib menyediakan rusun umum sebanyak 20% dari total luas lantai rusun yg dibangun
C. Persyaratan utk membangun rusun terdiri dari persyaratan administrasi teknik dan ekologis.
Persyaratan Administratif :
a.status hak atas tanah dan IMB
b.pelaku pembangunan harus membangun sesuai fungsi dan peruntukkannya yg telah mendapat izin dari bupati/walikota sedangkan khusus utk DKI Jakarta ,izin dari Gubernur
c.setelah mendapatkan izin harus mendapatkan pengesahan dari Pemda tentang pertelaan yg menunjukkan batas yg jelas setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
Persyaratan Teknis:
a. tata bangunan yg meliputi persyaratan peruntukkan lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan
b. keandalan bangunan yg meliputi persyaratan keselamatan,kesehatan, kenyamanan dan kemudahan.
Persyaratan Ekologis :
a. memperhatikan keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan
b. pembangunan rusun yg memiliki dampak penting terhadap lingkungan wajib dilengkapi dengan AMDAL
Setelah menyelesaikan seluruh bangunan maka pelalu pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada bupati/walikota
6 . Kelembagaan Dalam Rusun
A. Badan Pelaksana
Untuk mewujudkan penyediaan rusun yg layak huni dan terjangkau bagi MBR maka pemerintah membentuk Badan Pelaksana
Adapun tujuan pembentukan Badan Pelaksana Yi:
*mempercepat penyediaan rusun umum dan khusus di perkotaan
*menjamin bhw rusun hanya dimiliki atau dihuni oleh MBR
*melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rusun umum dan khusus
Selanjutnya tugas Badan Pelaksana sbb :
*melaksanakan pembangunan rusun umum dan khusus
*memfasilitasi peghunian,pengalihan serta pengelolaan rusun umum dan khusus
*melakukan verifikasi terhadap pemenuhan persyaratan pemilik atau penghuni rusun umum dan khusus.
B.Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS)
Adalah badan hukum yg beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
Pada setiap bangunan rusun wajib dibentuk suatu perhimpunan dalam bentuk badan hukum yg beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
Tujuan Pembentukan PPPSRS
Sebagai wadah organisasi yg mampu menunjang dan mengakomodir segala kegiatan, urusan serta kepentingan pemilik/penghuni dalam lingkup rusun yg diatur dalam AD/ART dari PPPSRS
Kewajiban PPPSRS
mengurus kpentingan para pemilik / penghuni berkaitan dengan pengelolan benda bersama,bagian bersama dan tanah bersama
Dengan demikian apabila bangunan rusun ditimpa bencna alam atau peristiwa lain sehingga mengakibatkan roboh dan tdk layak huni maka tanggung jawab ini diemban oleh PPPSRS
7.Bantuan dan Kemudahan Bagi MBR
Pemerintah memberikan bantuan dan kemudahan dalam rangka pembangunan ,pemilikan dan pemanfaatan rusun bagi MBR khususnya rusun umum,rusun khusus dan rusun negara.
Untuk itu pemerintah bertanggung jawab dalam pengadaan tanah sesuai dengan RTRW
Demikian pula biaya pengadaan tanah dibebanan kepada pemerintah/daerah sesuai dengan tingkat kewenangannya.
Insentif Bagi Pelaku Pembangunan Rusun MBR
Pemerintah/daerah memberikan insentif kepada pelaku pembangunan rusun bagi MBR yi :
a.memfasilitasi dalam pengadaan tanah
b.fasilitas dalam proses sertifikasi tanah
c.fasilitas dalam proses perizinan
d.fasilitas kredit dengan suku bunga rendah
e.insentif perpajakan
f.bantuan penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum
Bantuan dan Kemudahan Bagi MBR
1.KPR dengan suku bunga rendah
2.keringanan biaya sewa rusun
3.asuransi dan penjaminan kredit
4.sertifikasi sarusun
5.insentif pajak
8. Pendanaan dan Sistem Pembiayaan
Pemerintah/daerah mendorong pemberdayaan system pembiayaan untuk memastikan ketersediaan dana dan dana murah jangka panjang yg berkelanjutan utk pemenuhan kebutuhan rusun
Adapun sumber dana utk pemenuhan kebutuhan rusun sbb :
a.APBN atau APBD
b.sumber dana lainnya sesuai ketentuan perundang-undangan
Dana tsb dimaksudkan utk dimanfaatkan mendukung penyelenggaraan rusun umum khusus serta rusun ngara.
Sistem Pembiayaan
Pengembangan system pembiayaan utk penyelenggaraan rusun meliputi :
a.lembaga pembiayaan
b.pengerahan dana
c.pemanfaatan sumber biaya
Pemanfaatan Sumber Biaya
Biaya yg diperoleh dimanfaatkan utk :
a.pembangunan rusun
b.perolehan sarusun
c.pemeliharaan dan perawatan rusun
d.peningkatan kualitas rusun
ASPEK KEAGRARIAAN
1. Jenis Hak Pada Pembangunan Rusun
Rusun dapat dibangun di atas tanah:
a.hak milik
b.hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara
c.hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan
Selain itu rusun umum dan khusus dapat dibangun dengan pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah atau pendayagunaan tanah wakaf yg dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan.
2.Penyediaan Tanah
Penyediaan tanah utk pembangunan rusun dapat dilakukan melalui :
a.pemberian hak atas tanah terhadap tanah yg langsung dikuasai oleh negara
b.konsolidasi tanah
c.peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah
d.pemanfaatan tanah milik negara/daerah
e.pendayagunaan tanah wakaf
f.pendayagunaan tanah terlantar
g.pengadaan tanah utk kepentingan umum
3.Konsep Kepemilikan Rusun
Hak milik atas sarusun (HMSRS) hanya terbatas pada hak milik atas bangunan bukan hak milik atas tanah.
HMSRS dibangun di atas hak atas tanah yg ditetapkan dalam UU Rusun.
Dalam bangunan rusun terdapat 2 jenis sertifkat yi sertifikat hak atas tanah bersama dan sertifikat hak milik sarusun yg bersifat perorangan
Adapun kedudukan kedua sertifikat ini adalah SHMSRS terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Konstruksi hukumnya pada bangunan rusun melekat 2 hak yi hak perorangan terhadap sarusun dan hak kolektif atas tanah bersama,benda bersama dan bagian bersama.
Secara teoritis HMSRS lahir dan berpangkal dari teori tentang kepemilikan atas suatu benda yi benda dapat dimiliki oleh seseorang,dua orang atau bahkan lebih yg dikenal dgn istilah pemilikan bersama.
Pemilikan bersama atas suatu benda terbagi atas 2 bgn yi kepemilikan bersama terikat dan kepemilikan bersama bebas
Kepemilikan bersama terikat artinya ada ikatan hukum terlebih dahulu diantara para pihak.
Kepemilikan bersama bebas artinya tdk terdapat ikatan hukum terlebih dahulu diantara para pihak selain dari hak bersama menjadi pemilik atas suatu benda . Sebagai contoh adalah rusun
Hak atas tanah yg didirikan rusun umumnya berupa HGB yg diperoleh developer dari pemegang hak pengelolaan atas tanah.
Jangka waktu hak atas tanah yg diberikan dengan HGB utk pertama kali paling lama 30 tahun kmd dapat diperpanjang paling lama 20 tahun selanjutnya dapat diperbarui paling lama 30 tahun
Apabila jangka waktu HGB berakhir maka segala hak milik yg melekat di atas hak atas tanah ikut berakhir.
Perpanjangan HGB harus dengan persetujuan pemegang hak pengelolaan . Apabila pemegang hak pengelolaan tdk memberikan persetujuan maka HGB ikut berakhir dan kepemilikan atas sarusun ikut berakhir (Psl 50 PP Rusun)
Dengan demikian terdapat perbedaan antara hak milik pada sarusun denga hak milik yg diatur dalam Pasal 20 UUPA yi hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai atas tanah.
Status hak penguasaan atas tanah yg di atasnya dibangun rusun oleh pelaku pembangunan rusun yi :
1.HakMilik
Masa penguasasan atas tanah hak milik tdk dibatasi oleh jangka waktu tertentu tetapi berlaku selama pemiliknya memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Hak milik atas tanah dapt terjadi melalui Penetapan Pemerintah dalam bentuk pemberian hak atas tanah negara atau melalui konversi
2. HGB atas tanah negara atau atas tanah hak pengelolaan
Masa penguasaan HGB adalah 30 tahun dan atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan dan keadaan bangunan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun
UU Rusun menetapkan bhw hanya HGB atas tanah negara dan HGB atas hak pengelolaan yg dapat didirikan rusun.
HGB atas tanah negara dan atas tanah hak pengelolaan dapat diperbarui dalam jangka waktu paling lama 30 tahun yg dapat dilakukan berdasarkan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
3. Hak Pakai Atas Tanah Negara atau Atas Hak Pengelolaan
Masa penguasaan adalah paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang utk 20 tahun dan dapat diperbarui paling lama 25 tahun
Utk Hak Pakai atas Hak Pengelolaan harus mendapat persetujuan tertulis dari pemegang HakPengelolaan dalam hal perpanjangan atau pembaharuan hak.
UU Rusun menetapkan bagi pembangunan rusun adalah hak pakai atas tanah negara dan atas hak pengelolaan.
4.Barang milik negara/daerah berupa tanah
Status tanah barang milik negara/daerah adalah hak pakai atau hak pengelolaan
5.Tanah Wakaf
Adalah tanah hak milik yg diserahkan oleh pemiliknya utk selama-lamanya bagi kepentingan keagamaan, social, pendidikan yg dibuktikan dengan Akta Wakaf yg dibuat oleh PPAT yg wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Status tanah adalah hak sewa atau kerja sama pemanfaatan
Sertifikat yg Terkait dengan Rusun
UU Rusun menetapkan ada 2 macam sertifikat y berkaitan dengan rusun yi :
a.Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas hak milik,HGB,hak pakai atas tanah negara dan atas hak pengelolaan diterbitkan SHM Sarusun.
Secara umum pengertian sertifikat dalam Pasal 1 angka 20 PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah yi surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Psl 19 ayat (2) c UUPA utk hak atas tanah,hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas sarusun dan hak tanggungan yg masing2 dibukukan dalam buku tanah ybs.
Pasal 1 angka 11 UU Rusun menyebutkan SHM Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, HGB atau hak pakai atas tanah negara atau atas hak pengelolaan.
Sertifikat ini diterbitkan bagi setiap orang yg memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah dan diterbitkan atas nama pemilik sarusun oleh Kantor Pertanahan
b.Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) Sarusun
SKBG diterbitkan atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf oleh instansi terkait yg bertanggung jawab pada gedung tsb
Menurut Psl 1 angka 22 UU Rusun SKBG adalah tanda bukti kepemilikan sarusun di atas barang milik negara/daerah atau tanah wakaf dengan cara sewa ( pemanfaatan barang milik negara/daerah oleh pelaku pembangunan dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama)
Kekuatan Pembuktian :
SHM Sarusun sebagai surat tanda bukti hak mempunyai sifat pembuktian sebagaimana yg diatur dalam Psl 52 PP 24/1997 yi sbb :
a.serifikat merupakan surat tanda bukti hak yg berlaku sebagai alat pembuktian yg kuat menegnai data fisik dan data yuridis sesuai dengan data yg ada dalam surat ukur dan buku tanah hak ybs.
b.dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yg memperoleh tanah tsb dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya maka pihak yg merasa mempunyai hak atas tanah tdk dpt lagi menuntut pelaksanaan hak tsb apabila dalam 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat tdk mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan atau tdk mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tanah tsb.
Karakteristik SHM Sarusun
Menurut Budi Harsono SHM Sarusun merupakan kreasi baru dalam perundang-undangan di bidang pertanahan karena terdiri dari Salinan buku tanah hak milik atas sarusun ,surat ukur tanah bersama dan gambar denah sarusun ybs yg dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen yg dengan jelas menunjukkan tingkat rusun, letak sarusun dan lokasinya di tingkat tsb
Lebih lanjut beliau mengatakan SHM Sarusun selain merupakan alat bukti pemilikan sarusun juga merupakan alat bukti pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Demikian pula sertifikat SHM Sarusun dimana nama sertifikatnya tdk tergantung pada status hak atas tanahnya. Oleh karena itu SHM Sarusun berlaku juga utk status tanahnya.
Dengan diterbitkannya SM Sarusun memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemilik sarusun yg meliputi kepastian status hak milik, subjek hak milik serta kepastian objek atas kepemilikan sarusun
ASPEK KEPERDATAAN
1.Peralihan dan Perolehan Hak Milik Atas Sarusun
Hak milik atas sarusun berfungsi sebagai asset/kekayaan bagi pemiliknya. Oleh karena itu pemilik atas sarusun dapat melakukan perbuatan2 hukum sbb :
a.menempati sarusun
b.memberi izin kepada pihak lain untuk menempati sarsunnya melalui perjanjian sewa menyewa, pinjam pakai dan sewa beli
c.mewariskan,menjual,menukar serta menghibahkan hak milik atas sarusunnya
d.menjadikan modal dalam perusahaan
e.menjaminkan sarusunnya
Ada 2 bentuk peralihan hak milik atas sarusun yi :
a.beralih yi berpindahnya hak milik atas sarusun dari pemilik kepada pihak lain melalui peristiwa hukum yi meninggal dunia
b.dialihkan yi berpindahnya hak milik atas dari pemilik kepada pihak lain melalui perbuatan hukum tertentu.
Pasal 54 UU Rusun menyebutkan peralihan sarusun umum sbb :
a. Sarusun umum yg diperoleh MBR hanya dapat dimiliki atau disewa
b.Setiap orang yg memiliki sarusun umum hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal pewarisan,pindahtempat tinggal yg dibuktikan dgn surat keterangan pindah dari yg berwenang.
Pengalihan ini hanya dapat dilakukan kepada Badan Pelaksana
Perolehan Hak Milik atas Sarusun
Ada 2 cara perolehan sarusun yi :
1.Melalui Ikatan Jual Beli
2.Melalui Jual Beli
Perolehan Sarusun Melalui Ikatan Jual Beli
Pengertian :
Ikatan jual beli adalah perjanjian antara pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur2 yg masih harus dipenuhi antara lain sertifikat masih dalam proses atau belum terjadinya pelunasan harga (R.Subekti)
Fungsi PPJB :
Sebagai perjanjian pendahuluan yg bertujuan mengikat atau ikatan para pihak yg mengandung ketentuan tentang syarat2 yg telah disepakati dan biasanya berupa pembayaran tanda jadi sebagai kesepakatan awal .
Persyaratan PPJB :
Pasal 42 UU Rusun menyebutkan bahwa :
1.Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rusun dilaksanakan
2.Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun dilaksanakan sekurangnya harus memiliki kepastian peruntukan ruang,kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rusun,perizinanpembangunan rusun, jaminan atas pembangunan rusun dari lembaga penjamin
3.dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun maka segala sesuatu yg dijanjikan mengikat sebagai perjanjian bagi para pihak
Selanjutnya Psl 43 UU Rusun menentukan bhw :
1.Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rusun selesai dapat dilakukan melalu PPJB yg dibuat di hadapan notaris
2.PPJB sebagaimana dimaksud dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta keterbangunan paling sedikit 20% dan hal yg diperjanjikan
Peralihan Hak Milik Atas Sarusun Melalui Jual Beli
Psl 44 UU Rusun menentukan bhw :
1.Proses jual beli yg dilakukan sesudah pembangunan rusun selesai dilakukan melalui AJB
2.Pembangunan Rusun dinyatakan selesai apabila diterbitkan sertifikat laik fungsi dan SHM Sarusun atau SKBG
Setiap bentuk peralihan sarusun baik karena peristiwa hukum maupun karena perbuatan hukum wajib didaftarkan pada KantorPertanahan untuk diterbitkan sertifikat sebagai alat bukti yg kuat serta memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemiliknya ( PP Pendafaran Tanah No.24/1997 )
2.PEMBEBANAN HAK MILIK ATAS SARUSUN
Sebagaimana diketahui rusun atau apartemen merupakan bangunan yg berdiri di atas tanah hak dimana perolehan rusun atau apartemen disamping dilakukan dengan pembelian secara tunai, dapat juga diperoleh secara kredit.
Apabila sarusun diperoleh melalui pembelian tunai maka tidak ada utang pada pembeli sehingga ketika dilakukan penyerahan unit rusun maka yg diserahkan adalah fisik bangunan dan bukti kepemilikan yi SHMSRS atau SKBG
Sebaliknya jika pembelian rusun dilakukan secara angsuran/kredit maka yg dserahkan adalah bangunan fisik sementara bukti kepemilikan yi SHMSRS atau SKBG ditahan oleh pihak bank/developer sebagai jaminan sampai seluruh harga pembelian dilunasi.
Pembebanan Hak Milik atas Sarusun dengan Hak Tanggungan
Pasal 47 ayat (5) UU Rusun menyebutkan bahwa SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai peraturan yg berlaku
Pasal 27 UUHT menyebutkan bahwa ketentuan UUHT berlaku juga terhadap rusun dan hak milik atas sarusun
Tidak setiap rusun dapat dijadikan objek jaminan hak tanggungan.
Hanya sarusun yg sifatnya dimiliki dapat dijadikan objek jaminan utang. Oleh karena itu rusun khusus dan rusun negara tidak dapat dijadikan objek jaminan karena sifatnya pinjam pakai atau sewa.
Tata cara pembebanan dan pendaftaran tunduk pada UUHT
Pembebanan Hak Milik atas Sarusun dengan Fidusia
Pasal 48 ayat (4) UU Rusun menyebutkan bahwa SKBG Sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai ketentuan yg berlaku.
Pasal 1 angka 2 UUJF menyebutkan jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik berwujud maupun tidak berwujud dan benda tidak bergerak yg tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud UUHT yg tetap berada dalam penguasaan pemberi fidusia sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu yg memberikan kedudukan yg diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditur lainnya.
SKBG berbeda dengan SHM Sarusun karena dalam SKBG hanya melingkupi benda bersama dan bagian bersama tidak termasuk tanah bersama sebagaimana pada SHM Sarusun sebab tanah pada SKBG merupakan tanah milik negara atau tanah wakaf. Dengan demikian SKBG tidak dapat dibebani hak tanggungan karena hanya terbatas pada kepemilikan bangunan/gedung.
Pada SHM Sarusun berdiri di atas tanah hak milik, HGB, hak pakai maka yg diterbitkan adalah bukti kepemilikan sarusun berikut tanah bersamanya yg terkandung dalam Nilai Perbandingan Proporsinal (NPP)
Pasal 1 angka 13 UU Rusun adalah angka yg menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas tanah bersama, bagian bersama benda bersama yg dihitung berdasarkan nilai sarusun ybs terhadap jumlah nilai rusun secara keseluruhan pada waktu pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan untuk menentukan harga jual.
Tata cara pembebanan dan pendaftaran tunduk pada UUJF.
